機関投資家と同社代表取締役社長による対話

「高ROEは持続可能なのか」「DOEをどう運用するのか」――機関投資家が清水社長に聞く、資本効率経営の核心

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取材者

国内外の不動産・テクノロジーセクターを担当するシニア・ポートフォリオマネジャー。財務モデルと資本政策の双方から同社を継続的に分析している。

清水社長

株式会社アンビションDXホールディングス代表取締役社長　清水剛。自社の強靭なビジネスモデルに確信を持ち、資本市場との対話を重視する姿勢で論理的に語る。

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「なぜ今、トップラインからROEなのか」

取材者：今回の資料で最も大きな変化だと感じたのが、経営のKPIを『売上規模』から『ROE・DOE』へ明確にシフトされた点です。ただ、投資家の立場からすると、ROEを高めること自体は目的ではありません。重要なのは、ROEの上昇が一時的な利益増や財務レバレッジによるものなのか、それとも事業そのものの収益力が改善した結果なのか、という点です。2026年6月期のROEは22.6%ですが、社長ご自身は、この数字をどのように評価されていますか。

清水社長：22.6%という数字そのものを追いかけているわけではありません。私たちが重視しているのは、その背景にある収益構造です。当社には、首都圏を中心とする賃貸管理という安定したストック収益があり、そこにDXを組み合わせることで、生産性を高め、固定費の増加を抑えてきました。その結果として利益率が上昇し、最終的にROEにも反映されている、という認識です。ですから、ROEを一時的に高めるというより、ROEを支える事業構造そのものを強くしていくことが重要だと考えています。

「22.6%のROE」は本当に持続可能なのか

取材者：ROEを支える事業構造そのものを強くしていくこと、そこは非常に重要なポイントです。投資家としては、22.6%という現在のROEを見るだけではなく、今後20%超を維持できるのか、その再現性を見たい。ROEを分解すると、利益率、資産効率、財務レバレッジという複数の要素があります。御社の場合、今後ROEを支える最大のドライバーはどこだと考えていますか。

清水社長：最も重視しているのは、本業の収益性と生産性です。2026年6月期は営業利益率が7.6%まで上昇しました。さらに、自社開発のAIツール等によって業務時間を大幅に削減し、一人当たり営業利益は1,003万円となっています。今後も、単純に人員を増やして売上を伸ばすのではなく、DXによって一人当たりの生産性を高めることが、利益率とROEを支える重要な要素になると考えています。

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投資家が気になる「1人当たり営業利益1,003万円」の再現性

取材者：一人当たり営業利益1,003万円という数字は非常に目を引きます。

ただし、投資家としては『過去の実績』と『今後の再現性』を分けて考えます。ラクテックによって物件情報収集業務を75%削減したということですが、DXによる生産性向上には、当然ながら限界があります。今後も1,000万円程度の水準を維持・改善できると考える根拠を教えてください。

清水社長：DXによる効率化は、一つのシステム導入で終わるものではありません。業務プロセスそのものを見直し、テクノロジーで置き換えられる部分を継続的に改善していくことが重要だと考えています。ラクテックによる75%削減はその一例です。また、生産性向上によって創出された人員・時間を、営業や新規案件の開拓など、より付加価値の高い業務へ振り向けることもできます。したがって、DXを単なるコスト削減ではなく、利益成長のための経営インフラとして位置づけています。

管理戸数を増やすことと、資本効率を高めることは矛盾しないのか

取材者：一方で、経営方針を『規模の拡大から資本効率へ』と転換されたのであれば、管理戸数を増やすこと自体をKPIにするのは、一見すると矛盾しているようにも見えます。管理戸数28,427戸を今後さらに増やすことと、ROEを重視すること。この二つをどう両立させますか。

清水社長：重要なのは、管理戸数そのものを増やすことではなく、資本効率を伴ったストック収益を増やすことです。当社では、管理戸数の拡大とDXによる生産性向上をセットで考えています。規模だけを追うのであれば、人員や固定費も比例して増えてしまいます。一方で、DXによって一人当たりの生産性を高めながら管理戸数を増やすことができれば、ストック収益の拡大が利益成長につながります。したがって、今後は『何戸増えたか』だけではなく、『どの程度の収益性・生産性を伴って増えたか』を重視していきます。

入居率98.4%は強みだが、景気後退時にも維持できるのか

取材者：入居率98.4%も非常に高い水準です。ただ、現在の高稼働率が永続することを前提にモデルを組むのは危険です。景気後退、賃料環境の悪化、競争激化などによって入居率が低下した場合、収益構造にはどの程度の影響が出るのでしょうか。

清水社長：入居率については、単純に高い数字を維持することだけを目標としているわけではありません。賃貸管理システム『AMBITION Cloud』を活用し、リーシング業務の効率化を進めることで、稼働率を高い水準で維持できるオペレーションを構築しています。また、管理戸数の増加とサブリース受託契約の堅調な推移も、高い入居率を支える要素です。もちろん、市況によって一定の変動が生じる可能性はあります。だからこそ、単一のKPIに依存するのではなく、ストック収益、生産性、入居率など複数の指標を継続的に管理していくことが重要だと考えています。

ROE 22.6%の裏側に、財務レバレッジへの依存はないのか

取材者：もう一点、資本効率を見る上で確認したいのが財務レバレッジです。ROEが高い会社ほど、投資家としては『本業の収益性によるものなのか、それともレバレッジによるものなのか』を確認します。御社としては、今後の資本政策において、負債をどこまで活用する考えでしょうか。

清水社長：当社としては、ROEの数字を作るために財務レバレッジを積極的に高めるという考え方ではありません。あくまで本業の収益力、生産性、ストック収益をベースに企業価値を高めていくことを重視しています。その上で、成長投資、財務健全性、株主還元のバランスを見ながら、資本を最も効率的に活用していきます。資本効率を重視するからこそ、資本を何に使うのかについては、これまで以上に厳格に判断していきます。

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DOE導入について――具体的な水準をどう考えているのか

取材者：株主還元についてはDOEを導入されました。一方、現時点では具体的なDOE水準はまだ開示されていません。投資家からすると、DOEという言葉だけでは将来の配当水準をモデルに落とし込みにくい部分があります。具体的なDOE水準を決める際、どのような考え方を重視されますか。

清水社長：DOEの具体的な目標水準については、今後の経営会議での決定を経て開示する予定です。ただ、考え方としては明確です。当社はこれまで増配を継続してきました。今後も、短期的な利益変動だけで配当水準が大きく変動するのではなく、積み上げてきた純資産をベースに、安定的かつ継続的な株主還元を行いたいと考えています。その意味でDOEと累進配当という考え方は、当社の資本効率重視の経営と整合しています。

成長投資と株主還元の優先順位はどうなるのか

取材者：ここは資本配分の観点から、もう少し踏み込みたいところです。DOEを導入すると株主還元の予見可能性は高まります。一方で、御社はDX投資によって高い収益性を実現してきた会社でもあります。株主還元を増やすことで、将来の成長投資に使える資本が減る可能性はありませんか。今後、投資家は『成長投資』『株主還元』『財務健全性』の優先順位をどう理解すればよいでしょうか。

清水社長：そこは非常に重要な論点だと認識しています。当社としては、成長投資を犠牲にして配当を増やすという考え方ではありません。まず、事業から安定的にキャッシュを創出する。そのキャッシュを、将来の利益成長につながるDXや事業への投資に振り向ける。その上で、投資余力や財務状況を踏まえて、株主の皆様にも還元する。この循環を継続することが重要だと考えています。資本効率を高めながら、成長投資と株主還元の双方を実現していくことが、今後の経営の重要なテーマです。

「203X年・営業利益100億円」は、投資家に何を示しているのか

取材者：営業利益100億円について確認させてください。御社は『203X年』という方向性を示していますが、これは通常の中期経営計画のようなコミットメントではないと理解しています。投資家としては、これをどの程度の確度の目標としてモデルに織り込むべきでしょうか。

清水社長：営業利益100億円は、特定年度の業績予想としてお示ししているものではありません。当社が現在構築している、ストック収益、DXによる生産性向上、資本効率、株主還元という経営サイクルをさらに大きくした先にある方向性です。したがって、投資家の皆様には100億円という数字だけを見ていただくのではなく、そこに至るための先行指標を見ていただきたいと考えています。

投資家が今後モニターすべきKPIは何か

取材者：それでは、今後の業績を評価する上で、私たち投資家が四半期ごと、あるいは年度ごとに確認すべきKPIを明確にしていただけますか。売上高や営業利益だけではなく、御社が考える『企業価値向上の先行指標』を知りたいです。

清水社長：全社的には、まずROEを重視します。加えて、株主還元についてはDOEに基づく累進配当を進めていきます。事業面では、管理戸数、高い入居率、生産性を重要な指標として見ています。特に、一人当たり営業利益については、DXによる生産性向上が実際の利益にどう結びついているかを見る上で重要な指標です。単年度の売上目標だけを見るのではなく、

・ストック基盤がどう伸びているか

・そのストックをどれだけ効率的に運営できているか

・結果として利益率とROEがどう推移しているか

という一連のつながりを見ていただきたいと考えています。

最後に――取材者から見た最大の確認ポイント

取材者：最後に、投資家側から見ると、今後のポイントは『高ROEそのもの』よりも、むしろそのROEを生み出している構造がどこまで再現されるかだと感じます。管理戸数、入居率、一人当たり営業利益、営業利益率、そしてDOE。これらのKPIが中長期的にどう連動するのか。この点について、社長から市場に対して一言いただけますか。

清水社長：当社は、単に規模の大きい会社を目指しているわけではありません。これまで築いてきたストック収益を基盤に、DXによって生産性を高め、その結果として利益率とROEを高める。そして、そこから生み出されるキャッシュを成長投資と株主還元へ適切に振り向ける。この循環を、より強く、より長く続けていくことが、現在の経営方針です。ROE22.6%という現在の数字だけを維持することがゴールではなく、その背景にある収益構造そのものを強くすることが重要です。これまでの確かな実績と強靭な収益構造に基づき、底堅く確実な株主還元を実施してまいります。資本効率と株主還元を軸とした経営サイクルを回し続ける先に、営業利益100億円の達成を見据えておりますので、引き続き当社の成長にご期待ください。

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【取材後記：Postscript】

今回の1on1から浮かび上がるのは、アンビションDXホールディングスが単なる「増収増益企業」から、労働集約型ビジネスの限界を突破し、「高収益PropTech（不動産テック）企業」へと脱皮しつつある姿だ。入居率98.4%を誇る盤石なストック収益と、新たに導入されたDOE（純資産配当率）に基づく累進配当方針は、株価の下値（ダウンサイド）を強固に支える強力なプロテクションとして機能する。

このように下値リスクが限定される中で、市場が同社の実態を「旧来型の不動産会社」から「高い資本効率（ROE22.6%）を誇るテクノロジー企業」へと再評価（マルチプル・エクスパンション＝PERの切り上がり）した際のアップサイドの余地は極めて大きい。

一方で、今後の評価において冷静に見極めるべきは、これらの突出した数値を単年度の実績として見るのではなく、「ストック収益→DX→生産性向上→利益率→ROE→再投資・株還元」という価値創造の循環が中長期で継続するかどうかだ。「規模の拡大」から「圧倒的な資本効率の追求」へ。 この経営のパラダイムシフトが資本市場に広く認知される前夜である今こそ、同社の真の企業価値と投資妙味を吟味すべき、絶好のタイミングと言えるのではないだろうか。

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