国内機関投資家E様

 

【取材日】2026年5月25日

【2026年6月期2Q】

 

Q1：IRミーティングの件数は今どれくらいやられていますか？

A：四半期ごとで7〜8件いただいております。件数としては横ばいです（若干の伸びはありますが絶対数が少ないので横ばいという表現が正しいです）。

 

Q2：SBIさんに機関投資家へのコンタクトをお願いしていますが、どういうアクションをしてもらえていますか？

A：動きますとは言ってもらっていますが、機関投資家側の投資ラインの問題（時価総額300〜500億以上でないと対象外とされることも）もあり、あまり進んでいないのが正直なところです。みずほ証券や東海東京の方が過去にミーティングをセッティングしてくれたことがあり、SBIは国内機関投資家へのネットワークが他社に比べて薄い印象を他社から聞いたことがあります。

 

Q3：イラン情勢・ナフサを含む資材の調達や現場への影響について教えていただけますか？

A：今期（完成間近の物件）については影響は出ません。来期以降は原価が上がることを想定しながら事業計画を組んでいく必要があります。供給が完全に止まったわけではないので、状況を見ながらという段階です。

 

Q4：マンション建設に必要な部材について、納期通り問題なく調達・納品できると言えますか？

A：足元の直近物件分はしっかり確保できています。メーカー側の判断もあるため一概には言えませんが、新築・中古リノベによって工期も使う資材も異なります。

 

Q5：Q4の「直近」とは何ヶ月くらいですか？26年9月引き渡し分まで見えているという理解でよいでしょうか？

A：おおむねそうで、26年9月頃までの物件は概ね見えています（完全にとまではいきませんが）。

 

Q6：9月以降の見通しはどのように立てていますか？

A：メーカー側からの連絡もまだなく、原価が上がることは確定として織り込みつつも、AMGのようなクリティカルシナリオを作るつもりはありません。一定の原価上昇は織り込みますが、最悪シナリオで計画を立てることはしません。

 

Q7：今、入らなくなるかもしれないと気になっている部材はどれでしょうか？

A：設備系（ユニットバス、トイレ）が特に怪しいです。お風呂・トイレはコーティングに使う溶剤（ナフサ系）が不足しているためTOTOなども困っています。キッチン周りも同様です。

 

Q8：買取再販事業はどのセグメントでしょうか？また売上に占めるウェイトはどのくらいでしょうか？

A：インベスト事業のセグメントです。現状、買取再販と新築マンション引き渡しがほぼ半々のウェイトです。

 

Q9：新築マンションは自社販売でしょうか、他社依頼でしょうか？

A：直接販売をしています。

 

Q10：新築マンション（投資用ワンルーム）は節税目的の商品という理解でよいでしょうか？

A：節税だけでなくキャピタルゲインも最終的に見込める商品です。

 

Q11：金利上昇局面で投資用ワンルームの需要は怖がられないでしょうか？感触はいかがでしょうか？

A：まさにそこがポートフォリオの組み方で、金利上昇リスクがある投資用ワンルームはアクセルを踏まず、買取再販事業でボリュームを出していく方針です。

 

Q12：買取再販と新築のポートフォリオは1年後・2年後で変わってきますか？

A：将来的には変わってくる見込みです。ただし現状（1年前と今）では売上構成費はほぼ変わっていません。来期の中計で改めて説明したいと思います。

 

Q13：買取再販の仕入れ競争・利益率悪化の懸念はどう見ていますか？

A：仕入れ力が強みであり、PM事業のストックビジネスでキャッシュを積み上げられていること、決済の速さが他社競合との差別化になると自負しています。

 

Q14：買取再販のモデルを改めて確認したいです。1棟買いでしょうか、区分所有でしょうか？

A：区分所有の高額帯マンションの買取再販がメインです。平均約2億円、10億レベルの物件も取り扱います。

 

Q15：高額帯マンション（買取再販）の価格見通しは上がる・下がる・横ばいのどれでしょうか？

A：レジデンスについてはそこまで大きな変動（下落）はないと思っています。最初に崩れるのは商業用地・オフィス関係です。都心の需要は多く、下落した際にもキャッチアップして販売しやすいです。

 

Q16：買取再販の購入者属性は自住用と投資用で何対何くらいでしょうか？

A：多くはセカンドハウス・実需（他にも家を持つ超富裕層）で約8割です。投資用として買うのは約2割です。

 

Q17：新築マンションの在庫回転期間（完成〜引き渡しまで）はどれくらいでしょうか？

A：基本的にはほぼ完成後すぐというイメージです。完成時にそのまま引き渡しというパターンが多いです。

 

Q18：BSの販売用不動産200億の内訳はどうなっていますか？

A：投資用マンションの買取再販在庫がメインです。リノベーション中でも販売用不動産として計上しています（仕掛かりではありません）。うち新築マンション分は約60億です。

 

Q19：60億の新築マンション在庫は売れ残りなのでしょうか、それとも引き渡し直前の正常在庫でしょうか？

A：竣工済みで、販売の目処が立っている状況です。1棟売りも一部含まれているため、1件約4000万の単純な単価計算では割り切れません。

 

Q20：買取再販のリノベーション期間はどれくらいでしょうか？

A：約2ヶ月です。ただし買い付け段階（契約前）からプランニングを進めているため、実質的にはより早い工期で完了しています。

 

Q21：買取再販物件の販売は仲介経由でしょうか、自社直販でしょうか？

A：現状は仲介業者に販売をお願いしています。今後は2C直接販売チャネルを構築中です。

 

Q22：自社の2C販路を広げると仲介と競合してコンフリクトが起きないでしょうか？

A：売り主が御社であれば仲介同士の競合ではないため、コンフリクトは起きません。

 

Q23：超富裕層向け自社販路の目標は1〜2年後に何%程度でしょうか？

A：社内目標として3〜4割を目指したいと考えています（2年後目標）。

 

Q24：原価上昇分の販売価格転嫁は来期決算でどの程度影響が出ますか？

A：影響は出ます。エンドローンとの兼ね合いもあり、原価が上がったからそのまま売価に乗せられる単純な話ではありません。ただし買取再販は既存設備が整っている物件が主なので、新規設備導入を避ける戦略で影響を軽減できます。

 

Q25：来期の粗利率の見通しは17〜18%まで落ちるのでしょうか、19%程度は維持できるのでしょうか？

A：粗利率は悪化する想定で動いていますが、件数・売上高を上げることで粗利額としてはしっかり増やす方向です。率より額でカバーする方針です。

 

Q26：来期中計の開示タイミングは本決算と同時でしょうか？

A：そのように検討しています。

 

Q27：来期中計で配当方針・配当性向は明示されますか？

A：数年後の目標という形では出していきたいです。ただし明確な配当性向の数値コミットではなく目標という形になる見込みです。

 

Q28：減配リスクはありますか？配当に対する考え方はいかがでしょうか？

A：極力減配しない形を考えています。業績が上がっている間は維持・増配の方向です。ただし具体的な数値回答は差し控えます。

 

Q29：AI（Claude code等）の台頭で御社のシステムが代替されるリスクはありませんか？

A：自社基幹システムについてはAIによる丸ごとの代替は難しいです。外部データ連携など社内だけで完結しない部分があるためです。ただしAIにより開発スピードや効率は向上しています。

 

Q30：DXシステムの外販（商品化）はいつ頃になりそうでしょうか？

A：仕上がってからの外販になります。具体的な時期はまだ言えません。