20260323

国内機関投資家D様

 

【2026年6月期2Q】

 

【市況感と業績概況】

Q：都心部を中心とした現在の不動産相場はどのように見ていますか？価格は下がってきていますか？

A：相場は高止まりしていますが、価格が下がっている傾向は、当初から高すぎる価格設定をしていた物件に限定されます。全体的に見ると、大きく価格が動いているという感覚はありません。逆回転が始まっているといった状況も全く感じていません。

 

Q：今期の業績はセグメントごとに見て想定通りですか？

A：概ね想定通りですが、「その他部門」で若干計画を下回っている部分があります。しかし、これは全体で十分にカバーできる範囲です。

 

Q：「その他部門」で業績が下がっている具体的な要因は何ですか？

A：グループ会社の一つであるドラフトが、プラスの利益計画からマイナスになりそうだという状況です。これは、ドラフトの事業人員をITプロダクトの「ラクテク」の営業に戦略的に振り分けたためです。将来的には「ラクテク」のサブスクリプション契約が増えることで事業を伸ばしていく方針です。

 

【賃貸DXプロパティマネジメント（PM）】

Q：今期、PM部門の利益率が向上している理由は何ですか？

A：主な要因は入居率の向上です。管理戸数が増えると入居率は下がるのが一般的ですが、高稼働率を維持していることに加え、賃料の値上げを実施している効果が出ています。

 

Q：96.6%という高い入居率を達成していますが、さらに賃料を値上げする余地はありますか？

A：入居中のワンルームの入居者に賃料を上げるとハレーションを起こしやすいため、基本的には入居者が退去した後の新規募集時に賃料を上げています。退去後のリフォーム期間や費用を考慮すると、わずかな値上げよりも継続的な入居を優先する方がバランス的に良いと判断しています。

 

Q：管理戸数の目標と進捗状況を教えてください。

A：年間のトータルで見ており、近いうちに3万戸に到達することを目指して動いています。

 

Q：サブリースではない管理戸数の伸びが鈍化していますが、これはなぜですか？

A：中間期に不動産リートの売却案件（1棟あたり40～50部屋の規模）がまとまって発生しました。売却価格を最大化するために、サブリースを嫌う不動産ファンドの意向があり、サブリースではない管理物件が売却により減少したことが原因です。

 

Q：今後、管理戸数が増えにくい環境で、どのように伸ばしていきますか？

A：新築物件の供給は減っていますが、当社の高い入居率維持能力が評価され、オーナーチェンジのタイミングで競合他社から管理物件が切り替わってくるケースが多くあります。今後は戸数増加よりも、利益率を上げていくフェーズに移行すると考えています。

 

【賃貸仲介事業】

Q：賃貸仲介事業の進捗は想定通りですか？

A：想定通りに進捗しており、自社で管理している物件を直販できることが強みです。

 

Q：今後、店舗数や人員を増やす計画はありますか？

A：店舗数を増やすというよりは、オンライン接客が増えている状況に対応するため、営業人員を増やす方針です。一つの大きなフロアに人員を増やして対応を回していく形を考えています。

 

Q：採用した人員は、最初の年から黒字に貢献しますか？

A：人材にもよりますが、基本的に1人あたりの生産性としては十分利益を生み出しています。人員を増やしても、この事業が赤字額をさらに増やすようなことはありません。

 

Q：賃貸仲介事業が黒字化しやすい時期はありますか？

A：下期、特に1月から3月にかけてがお部屋探しのシーズンであり、ここで売上と利益に繋がりやすいです。

 

【売買・DXインベストメント】

Q：売買・DXインベストメント部門の減収は、物件売却のタイミングの問題だけと考えて良いですか？

A：その通りです。新築デベロッパー事業では、物件の完成が第3四半期から第4四半期に後ろ倒しになったことが要因です。また、本体の買取再販事業も、高い金額で売り出し、第4四半期に価格を調整して売却を確定させるという仕組み上、売上・利益が第4四半期に集中しやすくなっています。

 

Q：今期の業績予想達成の確度が高まった場合、売却案件を来期に回す可能性はありますか？

A：そのような調整を行う可能性があります。

 

Q：今期の予想達成に余裕はありますか？

A：常に余裕を持ちたいものの「余裕とまではいかない」としつつも、しっかりと達成できる見込みと自信は持っている、とのことです。

 

Q：仕入れの状況はどうですか？

A：今期の仕入れは完了しており、現在は来期に向けた仕入れに注力しています。

 

Q：来期の成長見通しは？

A：来期も販売部門および連結全体として、今期と同じペースで売上と利益を伸ばしていきたいというイメージです。3年後や4年後の目標とする水準から逆算して、同様の成長ペースを維持するための戦略を立てている最中です。

 

Q：キャッシュ水準について、将来の成長を見据えてもう少し厚くする必要があると考えますか？

A：その通りであると同意しています。

 

Q：株式市場での資金調達も選択肢になりますか？

A：調達も当然頭に入れる必要がありますが、現在の株価や水準では正直やりたくない、とのことです。

 

Q：社長の保有比率（約2分の1）にこだわっているわけではないですか？

A：全くこだわっていません。会社として調達を行い、会社を大きくしていくことが最優先であると述べています。

 

Q：業績の確認は第3四半期よりも第4四半期までしっかり見た方が良いですか？

A：その通りで、当社の過去の推移から、第4四半期で計画利益・売上を達成してきているため、そちらを見て判断してほしい。