20250916

​国内機関投資家C様

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取材者：まず、賃貸DXプロパティマネジメント事業についてお伺いいたします。管理戸数はYoYで伸びが継続していますが、第４四半期のみで見ると少し減少したのは、どういったご状況だと理解すればよろしいですか。

回答者：若干解約が発生いたしました。

 

取材者：この解約は、基本的にファンドの物件でよろしいですか。

回答者：はい、ファンド物件の解約です。不動産ファンドの物件で、物件を売却する際に管理の契約も外さなければならないというケースです。不動産リートの一部の物件が、まとめて物件ごと売却される際に、管理も外さなければならない状況となり、それで減少いたしました。不動産リートで運用している物件では、一棟丸ごと売却が必要となる場合に、このようなことは時折発生いたします。

 

取材者：貴社の棚卸資産の売却ではなく、リートが保有する資産の売却時ということですね。

回答者：その通りです。

 

取材者：承知いたしました。基本的には積み上がっていく傾向であり、貴社のビジネス上の競争によるものではないという認識でよろしいですか。

回答者：その通りです。

 

取材者：2026年6月期は3万戸を目指すという認識でよろしいですか。

回答者：その通りです。

 

取材者：承知いたしました。純増数としては、前期より伸ばす計画かと存じますが、この点について、貴社の売買DXインベスト事業における売却棟数の増加以外に、管理戸数をさらに増やす要因はございますか。

回答者：管理戸数については、現在大阪と名古屋の方で、管理戸数を増やすために人材を投入し、活動しております。昨年から大阪・名古屋での取り組みを開始しておりますので、そちらの上積みも出てくるものと存じます。

 

取材者：では、第４四半期はそれほど大きく管理戸数が増加しなかったことから、第１四半期は基本的に第４四半期並みの売上・利益が出てくるという見通しでよろしいですか。

回答者：そのような見通しで結構かと思います。

 

取材者：都心用のマンションなどを開発し、管理も行っている他社と比較して、貴社の売上・利益に占めるプロパティマネジメント事業の構成比が大きい理由について、どのような違いがあるのですか。

回答者：他社は自社で開発し販売した物件の管理のみを行っているケースが多いです。一方で当社は、他社様が開発した物件についても弊社に賃貸管理を任せていただいております。この理由は、弊社のリーシング力、すなわち客付け力にあります。売買と賃貸の両方を行っている一般的な会社様とは全く異なるレベル感の業務ができていると考えております。

他社は売買を行い、かつ賃貸管理部門もあるため、管理を当社のようなところに持っていかれるのがもったいないという理由で、自社で管理を行っています。

 

取材者：他社は管理を行っているだけで、その付加価値を追求しているわけではなく、貴社としてはDXを含めて入居者様への付加価値も考慮して事業を行っているから、他社からも管理を受託できるという理解でよろしいですか。

回答者：その通りです。弊社の開発しているヴェリタス・インベストメントの物件から来ているのは、年間の半分以下だとい思います。昨年は約300戸程度で、残りの全ては他社様、不動産リート様、同業者様から弊社にご依頼いただいているという流れになっております。

 

取材者：では、営業をかけることで今後も獲得していけるという認識でよろしいですか。

回答者：その通りです。既に取引のある会社だけでも数十社はございますので、そういった会社様の開発があった際に弊社に流れてくる、といったイメージです。

 

取材者：承知いたしました。賃貸DX賃貸仲介事業は、ほぼ現状の規模感が継続するという認識でよろしいですか。

回答者：はい。弊社の賃貸管理のリーシング力が高まっているのは、この賃貸仲介が管理物件中心に入居者様を積極的に獲得しているためです。売上高としては非常に小さいですが、賃貸管理の売上、特に高い入居率に大きく貢献しているのがこの仲介部門です。

 

取材者：2026年6月期も特にインキュベーション事業については売上や利益を見込んでいないという認識でよろしいですか。

回答者：その通りです。インキュベーションに関しては、それほど大きくは見込んでおりません。

 

取材者：売買DXインベスト事業については、第４四半期で販売が集中し、利益も高く出ました。ここの利益率が以前より上昇しているのは、ある程度、不動産市況の好調という追い風も受けているという認識でよろしいですか。

回答者：もちろん、それも要因の一つかと存じます。また、弊社は競争が激しい価格帯ではなく、富裕層向けを狙っております。昨年は、買取再販における契約本数は一昨年よりも減少しています。それでも売上利益が上がっているのは、数年前から意識している富裕層向けの物件にシフトしたことが背景にあります。その物件の仕入れ、リノベーション、売却が順調に進みました。他社とは異なる客層をターゲットとしている点が特徴です。

 

取材者：承知いたしました。都心用ワンルームマンションなどの市況については、現在好調で都内では値上がりが続いているかと存じますが、この状況は今後も継続するという見通しを持たれておりますか。

回答者：都心用マンションの方は、購入マインドが強いお客様は当然いらっしゃいますが、仕入れは厳しくなっております。土地の高騰などが影響しています。また、融資基準もかなり厳しく金利なども上昇傾向です。利益が取りづらい現状、開発物件に関しては横ばいですが、タワーマンションなどの高額帯を狙う中古の買取再販事業の方でカバーしています。

 

取材者：そういうことですね。今期もそちらで伸ばす予定という認識でよろしいですか。

回答者：その通りです。

 

取材者：承知いたしました。利益率という面で申し上げますと、仕入れから売却までのリードタイムが半年から1年程度ある中で、その間の値上がり益が利益率に乗っている部分もあるかと存じます。仕入れ後の値上がりが横ばいに近くなってくると、売買DXインベスト事業単体で見た時の利益率が若干落ちる可能性はあるのですか。

回答者：その可能性は否めないと思います。物件によって多少の変動は出てくると思います。

 

取材者：承知いたしました。とはいえ、今期も棚卸資産は、第４四半期で相当数を販売された中でも増加しています。売買DXインベスト事業だけでも、棚卸資産の前年同期比の成長分だけ伸びるわけではないかもしれませんが、それでも30%程度は伸ばしたいというお考えですか。

回答者：その通りです。どうしても第４四半期に契約を集中させる傾向がありますので、仕入れは順調に進んでいましたが、売却はおそらく第１四半期は減少傾向になると思います。 ただ、年間トータルで見た場合、しっかりと仕入れもできていますし、売却するプランも立てていますので順調に利益も上げていくことができると考えています。

 

取材者：そういうことですね。仕入れについては、良い感じで進めていけるというイメージですか。

回答者：その通りです。第３四半期、第４四半期といった下期に、売買の販売が集中するのではないかという予想を立てています。

 

取材者：販売時期の問題ということですね。

回答者：その通りです。

 

取材者：2025年6月期は第１四半期と第２四半期に偏っていたように思います。

回答者：その通りです。

 

取材者：では、売買DXインベスト事業で40億円から50億円程度を見込むというイメージでよろしいですか。

回答者：増収増益を見込める様、取り組んでいます。

 

取材者：株主還元について、今期は110円を見込まれていますが、これは、普通配当ということでよろしいですか。

回答者：はい。

 

取材者：貴社の配当性向は、30%弱を基本水準とするお考えですか。売買DX事業を成長させるには投資が必要になるため、現時点で配当性向40%や50%を目指すのは難しいという判断ですか。

回答者：状況によっては柔軟に検討いたします。会社に残す利益を確保した上で、配当に充てる金額を計算をしております。利益が上がれば当然、配当も増やしてまいります。

 

取材者：では、配当性向としても、段階的に引き上げていくというお考えですか。

回答者：はい、可能な限りその様に取り組んでいけたらと考えています。

 

取材者：承知いたしました。

取材者：M&Aについては、小さい案件としてLiVrA（リブラ）という会社を実施されましたが、毎年1年に1件から2件程度と、積極的に実施されているという認識でよろしいですか。

回答者：その通りです。

 

取材者：どのような領域で、どのような規模のM&Aを実行していきたいか、お考えはございますか。

回答者：あくまで不動産に関わる事業という形で考えております。LiVrA社はテック系です。弊社はAIを活用したDX企業であるため、業務改善や新しいサービス展開という面で、ぜひとも買収したかった会社でしたので、買収させていただきました。

これまでも不動産に関わる事業やテック系企業を買収しておりますが、今後も不動産周りの、例えば建築や解体といった事業を持つ会社も買収できればと考えております。もちろん、管理会社も検討しておりますが、管理会社は現在価格が高くなっているので、動向を見ながら判断したいと考えております。ただし、同じ売買仲介やデベロッパーを買収するつもりはございません。

 

取材者：そういうことですね。事業領域を広げるような形でということですね。

回答者：その通りです。

 

取材者：承知いたしました。競合他社も最近M&Aを積極的に行う方針を示されているようですが、M&Aの方針は近いのですか。それとも異なるのですか。

回答者：弊社は、賃貸管理やDXテクノロジーも活用したビジネスを行っておりますので、一部は共通しているという認識です。

 

取材者：承知いたしました。前期は棚卸資産を増やされたこともあり、借入金がかなり増加しているかと存じますが、今後、M&Aや売買DXインベスト事業でさらに棚卸資産を増やしていくとなると、借入余力にも限界があるのではないかとも考えられますが、エクイティによる資金調達などについては、どのようにお考えですか。

回答者：その点も考えていかなくてはいけないとは思っていますが、現時点では考えておりません。銀行様も、弊社が管理物件を多く保有している点を評価してくださっており、この管理収入が毎月安定して入ってくるため、金融機関の方々もまだ借入余力はあるという認識で、積極的な姿勢は変わっておりません。今のところは特に借り入れの基準などは設けていないというのが正直なところです。ただし、将来的にプライム市場への移行も社内で検討を始めており、その段階で一定の時価総額に達していれば、という考え方です。

 

取材者：わかりました。まず借り入れについてですが、例えばEBITDA対比のデット比率など、どれくらいの水準まで借り入れが可能であるか、目安となる指標はございますか。

回答者：それは金融機関様次第です。弊社は現在、不動産案件ごとに、10億円単位や10億円に近い物件を個別に持ち込み交渉しておりますが、現時点では特に問題となる指摘はございません。現在の段階では、金融機関様の積極的な姿勢は全く変わらないという認識です。

 

取材者：貴社として、自己資本比率をこれくらいの水準に保ちたいという目標はございますか。

回答者：30%程度までは持っていきたいというのが正直なところですが、状況によります。現在はレバレッジを効かせ、積極的に物件を販売し、業績を上げていく方針です。

 

取材者：承知いたしました。

取材者：プライム市場への移行で満たす必要がある基準のうち、今後に関わるもので言えば、流通株比率などは問題ないかと存じますので、時価総額250億円という基準のみ、ということになりますか。

回答者：はい、時価総額です。時価総額は250億円という基準をクリアするだけでなく、500億円は目指したいと考えております。500億円以上は必要だと認識しており、達成可能であると考えています。

競合他社様と比較し、弊社の評価は決して高い方ではありません。評価軸としての業績に関しては、事業形態が売買一本足打法ではなく、保険事業や賃貸管理事業も展開しており、今後も業績は伸びる計画でございますので、いずれは市場に評価されるものと考えております。

 

取材者：承知いたしました。中期経営計画は、2025年6月期が最終年度だったため修正を発表されましたが、次の中期経営計画は、2026年6月期の期末に発表されるというスケジュールですか。

回答者：その通りです。2026年6月期の期末までには発表したいと考えておりますが、早めに発表できればと考えております。

 

取材者：では、中間期といった早い段階で発表されるのが望ましいということですね。

回答者：将来予想が難しい状況ではございますが、さまざまな分析や状況を鑑み、発表時期を決めてまいります。

 

取材者：承知いたしました。引き続き、賃貸プロパティマネジメント事業は10%程度の成長を目指し、売買DXインベスト事業は、今後数年間で賃貸DX事業よりも高い伸びを継続したいというお考えですか。

回答者：賃貸DXプロパティマネジメント事業よりも、売買DXインベスト事業の方が現時点ではインパクトが大きいのではないかと考えております。

 

取材者：承知いたしました。今期は売買が下期に偏重するとなると、販売時期が後ろ倒しになった場合、業績が下ぶれするリスクも考えられますが、そういったリスクについてはどのようにお考えですか。

回答者：本年度中の四半期決算における収益のずれについては、それほど懸念しておりません。もし仮に、第４四半期についても期ずれにより年間の計画に届かないといった状況になれば、当然ながら別の戦略をとります。 売買DXインベスト事業の場合は、1年トータルで見ております。買取再販では、仕入れ金額よりも数パーセント上振れで売却できないと利益が出ませんが、リノベーションが仕上がるのは、物件にもよりますが仕入れから4ヶ月から5ヶ月程度かかります。当初は高値で売り出します。最終的にこの価格なら確実に売れるという水準は把握しておりますが、そこで売っても仕方がないため、高い金額から売り出すという方針です。したがって、第１四半期や第２四半期の売上は、ある意味でそれほど重視していないという側面があるかもしれません。高く売れた場合は、そのまま業績に上乗せされることになります。

 

取材者：では、第４四半期には計上される見込みであるため、大きな下ぶれリスクは低いという認識でよろしいですか。

回答者：下ぶれのリスクがあるとすれば、利益幅が取れず、来期に繰り越すということになります。最悪の場合を予測した上で仕入れております。現時点でもすでに想定されている粗利額はある程度確保できております。価格を下げた場合のシミュレーションなども行いながら、さらに積極的に攻めていきたいと考えております。

 

取材者：承知いたしました。では、第１四半期以降、基本的に、賃貸管理の方も第４四半期の一過性の要因を除けば、引き続き伸びていくという理解をしておいてよろしいですか。

回答者：そのように努力してまいります。