(株)アンビションDXホールディングス

東証GRT　3300

決算：6月末日

取材List

20251208

国内機関投資家B様

事業セグメント構成

・アンビション社は主に「賃貸DX」「売買DX」「その他事業」の3つのセグメントで事業展開している

・賃貸DXのプロパティマネジメント（PM）は全体売上の40%以上を占める主力事業

・売買DXは売上の40〜50%を占め、新築開発と買取再販事業を展開

・その他事業は全体売上の3〜4%程度だが、今後の成長が期待される分野

賃貸DXの特徴と強み

・PMでは約3万件の物件を管理、安定した家賃収入が基盤

・業界平均90%に対し入居率98%と高水準を維持、管理戸数が増加しても入居率が上昇

・自社開発のDXシステム「アンビションクラウド」で業務効率化を実現

・オンライン申込・審査・契約システムで、他社より圧倒的なスピードと利便性を提供

・都内と神奈川に計15店舗の賃貸仲介店舗を展開、自社管理物件を優先的に紹介

売買DXの事業内容

・アンビションDX本体では「買取再販事業」実施、マンションを購入・リノベーション・販売

・グループ会社では自社開発の「プレミアムキューブシリーズ」を展開

・東京都内や横浜・川崎など首都圏の厳選エリアに特化したビジネス展開

・業績は四半期によって変動が大きく、特に第3・第4四半期に売上が集中する傾向

その他事業の成長領域

・不動産会社向けRPAプロダクト「ラクテック」が急成長、導入社数が約200社に拡大

・小額短期保険事業を展開、自社管理物件だけでなく約60〜70社の不動産会社と取引

・ライフライン事業では入居者向けインターネット接続やウォーターサーバーなどの取次サービスを提供

・将来的に自社システム「アンビションクラウド」をサービスとして外部提供する計画

業績動向と見通し

・業績は年々増加傾向にあり、コロナ明けから大きく成長

・PMは管理戸数増加により売上・利益額は増加するが、利益率は原価率の関係で低下傾向

・DXによる業務効率化と家賃値上げ効果で利益率は改善している

・賃貸仲介は1〜3月が繁忙期のため、第1四半期は厳しい状況も通期では成長

・2027-28年の中期計画は第2四半期頃に見通しが立った段階で公表予定

競合環境と差別化要因

・賃貸管理では日本管理センターやレオパレスが競合だが、扱う物件タイプが異なる（アパートvs区分所有）

・売買事業ではプロパティエージェント、リノベーション販売ではインテリックスなどが競合

・DXサービスでは事業をしながらシステムを開発している点が差別化要因、現場の知見を活かした使い勝手の良さ

今後の展望

・賃貸管理はサブリースを積極的に増やす方針

・DXサービスは不動産業界のアナログ業務をデジタル化し、効率化する需要を取り込む

・現在は売上拡大に注力、将来的には管理戸数増加と収益基盤の拡大が見込まれる

・株価が業績の伸びに反応していないことが課題、継続的な投資家向け情報発信を強化

Q：御社ならではの管理方法や強みは？

A：一番の強みは「客付け力の強さ」、すなわち入居率の高さ。業界平均90%に対し、当社は98%と高稼働。管理戸数（分母）が増加する中でも、入居率はさらに上昇傾向にある。

Q：高い入居率を支える具体的な要素は？

A：社内向けDXシステム（他社が真似できない）による圧倒的な業務効率化。申込・審査の効率化：不動産会社（仲介）向けオンラインサイトで審査状況が24時間一目瞭然（書類不備の即時対応）。契約のシームレス化：自社開発の「アンビションサイン」で、重要事項説明と契約書をオンラインでシームレスに実施（弁護士ドットコム等では重要事項説明ができないため優位性）。その他：内装管理システムなど、細部にわたるDX化により、スピードと顧客満足度（ストレス軽減）を向上。競合との差別化：不動産事業を行いながら、自社のためにシステム開発をしている企業は少ない（現場の声が反映されやすい）。

Q：仲介会社への物件販売（客付け）の割合は？

A：自前の仲介部門が10%〜20%、他社仲介会社が8割ほど。

Q：扱っている物件は新築マンションがメインか？

A：新築（土地仕入れからのデベロッパー）と中古（買取再販リノベーション）の二本柱。

Q：競合はどのような企業か？

A：投資用ワンルーム（新築）販売：プロパティエージェントなど。

リノベーション販売（中古）：プロパティテクノロジーなど。

Q：バッティングしがちな企業は？

A：上場企業で管理戸数が多いのは、日本管理センターやレオパレスなど。ただし、扱っている物件種別（アパート系/独立系ワンルームなど）が異なるため、直接的な競合は少ない。

Q：DXサービスの需要と今後の展開は？

A：ここ数ヶ月で導入社数（約200社）が急増中。現在は市場での面取り（シェア獲得）のため、戦略的に相当安い価格で提供。一時的に赤字覚悟で加速させている。将来の野望：将来的に（2年後）は、PMで利用している自社システム「アンビションクラウド」をサービスとして販売することを計画。面取り後に販売することで売りやすくなる。

Q：対象とする業務と企業は？

A：対象業務：不動産会社のアナログなデータ入力業務（未だに手打ちが多い）をRPA/AIで自動化・効率化。対象企業：不動産仲介会社（賃貸/売買の両方）。

Q：売上・利益が増加している背景は？

A：「自力」がついてきた（コロナ禍を経て開けてから爆発）。DXサービスによる業務効率化で利益率も向上。

Q：賃貸管理は戸数が増えると利益率は下がるのでは？

A：管理戸数が増えると、利益額は増えるが、家賃が売上全体になるため原価率が高く、利益率は下がるのが本来のスタンス。しかし、最近はDX効果や入居率の上昇、売買DXの売上増加（利益率が高い）もあり、利益率まで上がっている状況。PMの利益率はほぼ100%に近い高水準であり、これ以上の大幅上昇は正直難しい。今後は利益額の最大化を目指すスタンス。

Q：Q1業績（PMの伸び）の要因と足元の環境は？

A：PMはより安定性が増してきている。Q1は賃貸の閑散期だが、DX効果や入居者アプリ導入などにより、入居者の満足度が高く退去が少ないことなども伸びを支えている可能性がある。家賃の値上げ効果も数パーセント程度寄与している。

Q：下期の業績見通し（季節性）は？

A：通期では上期よりも当然上がる見込み。賃貸DX：1月〜3月（Q3）に顧客が集中するため、圧倒的に下期の売上・利益インパクトが大きい。売買DX：開発物件の完成が下期に集中する傾向。また、買取再販は利幅を確保するため、Q4に向けて販売を集中させる傾向（今はチャレンジプライスで市場に出している）。

Q：株価の反応が鈍いことについて

A：業績が伸びているのに株価が反応しないのは正直悔しい。周囲の評価を待つしかないが、黙ってとにかく業績を上げ続けることで、皆に気付いてもらうしかないと考えている。

Q：配当方針について

A：増配を基本とし、前年を下回らない形で実施する（会社の利益状況と内部留保を考慮して決定）

・資料

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東証GRT　3300

決算：6月末日

2025年12月8日

国内機関投資家B様

事業セグメント構成

・アンビション社は主に「賃貸DX」「売買DX」「その他事業」の3つのセグメントで事業展開している

・賃貸DXのプロパティマネジメント（PM）は全体売上の40%以上を占める主力事業

・売買DXは売上の40〜50%を占め、新築開発と買取再販事業を展開

・その他事業は全体売上の3〜4%程度だが、今後の成長が期待される分野

賃貸DXの特徴と強み

・PMでは約3万件の物件を管理、安定した家賃収入が基盤

・業界平均90%に対し入居率98%と高水準を維持、管理戸数が増加しても入居率が上昇

・自社開発のDXシステム「アンビションクラウド」で業務効率化を実現

・オンライン申込・審査・契約システムで、他社より圧倒的なスピードと利便性を提供

・都内と神奈川に計15店舗の賃貸仲介店舗を展開、自社管理物件を優先的に紹介

売買DXの事業内容

・アンビションDX本体では「買取再販事業」実施、マンションを購入・リノベーション・販売

・グループ会社では自社開発の「プレミアムキューブシリーズ」を展開

・東京都内や横浜・川崎など首都圏の厳選エリアに特化したビジネス展開

・業績は四半期によって変動が大きく、特に第3・第4四半期に売上が集中する傾向

その他事業の成長領域

・不動産会社向けRPAプロダクト「ラクテック」が急成長、導入社数が約200社に拡大

・小額短期保険事業を展開、自社管理物件だけでなく約60〜70社の不動産会社と取引

・ライフライン事業では入居者向けインターネット接続やウォーターサーバーなどの取次サービスを提供

・将来的に自社システム「アンビションクラウド」をサービスとして外部提供する計画

業績動向と見通し

・業績は年々増加傾向にあり、コロナ明けから大きく成長

・PMは管理戸数増加により売上・利益額は増加するが、利益率は原価率の関係で低下傾向

・DXによる業務効率化と家賃値上げ効果で利益率は改善している

・賃貸仲介は1〜3月が繁忙期のため、第1四半期は厳しい状況も通期では成長

・2027-28年の中期計画は第2四半期頃に見通しが立った段階で公表予定

競合環境と差別化要因

・賃貸管理では日本管理センターやレオパレスが競合だが、扱う物件タイプが異なる（アパートvs区分所有）

・売買事業ではプロパティエージェント、リノベーション販売ではインテリックスなどが競合

・DXサービスでは事業をしながらシステムを開発している点が差別化要因、現場の知見を活かした使い勝手の良さ

今後の展望

・賃貸管理はサブリースを積極的に増やす方針

・DXサービスは不動産業界のアナログ業務をデジタル化し、効率化する需要を取り込む

・現在は売上拡大に注力、将来的には管理戸数増加と収益基盤の拡大が見込まれる

・株価が業績の伸びに反応していないことが課題、継続的な投資家向け情報発信を強化

2025年12月8日

国内機関投資家B様

Q：御社ならではの管理方法や強みは？

A：一番の強みは「客付け力の強さ」、すなわち入居率の高さ。業界平均90%に対し、当社は98%と高稼働。管理戸数（分母）が増加する中でも、入居率はさらに上昇傾向にある。

Q：高い入居率を支える具体的な要素は？

A：社内向けDXシステム（他社が真似できない）による圧倒的な業務効率化。申込・審査の効率化：不動産会社（仲介）向けオンラインサイトで審査状況が24時間一目瞭然（書類不備の即時対応）。契約のシームレス化：自社開発の「アンビションサイン」で、重要事項説明と契約書をオンラインでシームレスに実施（弁護士ドットコム等では重要事項説明ができないため優位性）。その他：内装管理システムなど、細部にわたるDX化により、スピードと顧客満足度（ストレス軽減）を向上。競合との差別化：不動産事業を行いながら、自社のためにシステム開発をしている企業は少ない（現場の声が反映されやすい）。

Q：仲介会社への物件販売（客付け）の割合は？

A：自前の仲介部門が10%〜20%、他社仲介会社が8割ほど。

Q：扱っている物件は新築マンションがメインか？

A：新築（土地仕入れからのデベロッパー）と中古（買取再販リノベーション）の二本柱。

Q：競合はどのような企業か？

A：投資用ワンルーム（新築）販売：プロパティエージェントなど。

リノベーション販売（中古）：プロパティテクノロジーなど。

Q：バッティングしがちな企業は？

A：上場企業で管理戸数が多いのは、日本管理センターやレオパレスなど。ただし、扱っている物件種別（アパート系/独立系ワンルームなど）が異なるため、直接的な競合は少ない。

Q：DXサービスの需要と今後の展開は？

A：ここ数ヶ月で導入社数（約200社）が急増中。現在は市場での面取り（シェア獲得）のため、戦略的に相当安い価格で提供。一時的に赤字覚悟で加速させている。将来の野望：将来的に（2年後）は、PMで利用している自社システム「アンビションクラウド」をサービスとして販売することを計画。面取り後に販売することで売りやすくなる。

Q：対象とする業務と企業は？

A：対象業務：不動産会社のアナログなデータ入力業務（未だに手打ちが多い）をRPA/AIで自動化・効率化。対象企業：不動産仲介会社（賃貸/売買の両方）。

Q：売上・利益が増加している背景は？

A：「自力」がついてきた（コロナ禍を経て開けてから爆発）。DXサービスによる業務効率化で利益率も向上。

Q：賃貸管理は戸数が増えると利益率は下がるのでは？

A：管理戸数が増えると、利益額は増えるが、家賃が売上全体になるため原価率が高く、利益率は下がるのが本来のスタンス。しかし、最近はDX効果や入居率の上昇、売買DXの売上増加（利益率が高い）もあり、利益率まで上がっている状況。PMの利益率はほぼ100%に近い高水準であり、これ以上の大幅上昇は正直難しい。今後は利益額の最大化を目指すスタンス。

Q：Q1業績（PMの伸び）の要因と足元の環境は？

A：PMはより安定性が増してきている。Q1は賃貸の閑散期だが、DX効果や入居者アプリ導入などにより、入居者の満足度が高く退去が少ないことなども伸びを支えている可能性がある。家賃の値上げ効果も数パーセント程度寄与している。

Q：下期の業績見通し（季節性）は？

A：通期では上期よりも当然上がる見込み。賃貸DX：1月〜3月（Q3）に顧客が集中するため、圧倒的に下期の売上・利益インパクトが大きい。売買DX：開発物件の完成が下期に集中する傾向。また、買取再販は利幅を確保するため、Q4に向けて販売を集中させる傾向（今はチャレンジプライスで市場に出している）。

Q：株価の反応が鈍いことについて

A：業績が伸びているのに株価が反応しないのは正直悔しい。周囲の評価を待つしかないが、黙ってとにかく業績を上げ続けることで、皆に気付いてもらうしかないと考えている。

Q：配当方針について

A：増配を基本とし、前年を下回らない形で実施する（会社の利益状況と内部留保を考慮して決定）

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