【2026年9月期3Q】

取材者：第3四半期の実績とその要因についてお伺いできますか。

回答者：事業の全体観といたしましては、おおむね社内の計画通りに進捗しております。

　決算についてですが、プライム市場への市場変更を大きなトピックとして挙げております。また、2026年10月末の新TOPIX初回入替えにつきましても、選定基準となる浮動株時価総額は社内試算で400億円、証券会社レポートでは420億円という水準が提示されておりましたが、8月末の基準日において、いずれの水準もクリアできていると見込んでおり、大きなトピックとして挙げさせていただいております（2026年10月7日に公表のとおり、新TOPIX継続選定が決定）。

取材者：貴社のテレビCMを、日曜日の朝の番組等で拝見しておりました。非常に元気な会社であり、素晴らしいCMだと私の脳裏にも強く残っております。

回答者：社名を覚えていただきたいという思いから、あえてレトロ感を出した構成にしました。

取材者：本日は社長の貴重なお時間ですので、業績の細かい数字よりも、方向性やプライム市場への移行、実質1年前倒しとなっている中期経営計画など、本質的な部分についてお伺いします。まず、利益の質についてです。今回、利益率が相当改善しておりますが、これは仕入れや販売、DX、生産性向上などによる構造的な改善と、一時的な要因とをどのように切り分けてお考えですか。また、今後の継続的な利益水準や、資産コンサルティングなどの案件ミックスが与える影響について、どのようにお考えかお聞かせください。

回答者：もともとタスキと新日本建物の上場会社2社が経営統合したのが約2年半前になります。当時、新日本建物には収益性が高くない物件が一部存在しておりました。PMI（経営統合プロセス）によるシナジー効果として、仕入れの規律を厳格化した結果、新日本建物の利益率が向上し、グループ全体に良い影響を与えていると考えております。

取材者：シナジーにより、タスキの良い部分を新日本建物が取り入れ、利益率が大きく向上したと理解しました。

回答者：おっしゃる通りです。また、資産コンサルティング事業につきましても、現在、東京都内では大規模な土地が非常に少なく、強いニーズが存在しております。そうした領域に切り込んでいくのが本事業のきっかけでしたが、現在の高い需要と需給バランスに合致し、高い利益率を実現しております。

取材者：アセットライトな事業モデルですか。

回答者：資産コンサルティング事業につきましては、在庫を多く持たず、回転を速めていくビジネスモデルとなっております。

取材者：第3四半期で7,000百万円ほどの売上を計上されておりますが、これほど伸びるものかと拝見しておりました。この高成長は今後も継続しそうですか。

回答者：一定の成長水準を維持できると考えております。

取材者：次に、仕入れ力の優位性についてお伺いします。良質な案件を仕入れる力は、貴社の成長の源泉であると捉えております。人的ネットワークや経験といった知的資産をグループ内で共有できていると推察しますが、この組織的な仕入れ力の再現性はいかがでしょうか。他社が容易に模倣できない仕組みがあるのか等お聞かせください。

回答者：不動産業界では、情報や人的ネットワークが属人的になりがちですが、タスキではそれを組織に落とし込み、再現性を持たせる組織づくりに強くこだわってまいりました。

　不動産を扱う上で最も重要なのは、高く買い取ることです。高く買い取ることで、売主様やご紹介いただく仲介会社様に喜んでいただけます。高く買い取ることを組織としていかに再現していくかという点においては、ドミナント戦略を採用し、施工エリアを集中させて2、3棟まとめて工事を発注しております。これにより、現場の小さな積み重ねですが、コストを削減でき、建築費を安く抑えることが可能です。

　さらに、建物の企画を画一化することで効率化を実現しており、それに適合する正方形や長方形といった、シンプルな間取りに合う土地を探して事業化しております。これにより、仕入れの検討時間を削減し、複雑な変形地によるコスト増加を防ぐ取り組みを行っております。

取材者：カスタマイズされたものは少なく、定型化しているということですか。変形地に無理に三角形などの建物をはめ込むようなことはされないと理解しました。

回答者：その通りです。変形地での開発は行わない方針です。

取材者：ドミナント戦略による工事の集中発注は、工事会社にとっても効率が良いとお見受けします。

回答者：工事会社様からも、非常に効率が良いと評価していただいております。

取材者：工事会社にとっても、人員の兼務などがしやすく、その分貴社としても原価を抑えられ、その削減分を土地の仕入れ価格に上乗せして高く買い取ることができる仕組みと考えられます。

回答者：おっしゃる通りで、建築コストを落とした分を土地代に転嫁し、高く買う取り組みを行っております。

取材者：まだまだ独自のノウハウがありそうですが、他社が容易に真似できない理由は何ですか。

回答者：不動産会社は上場すると開発物件の規模を急拡大させる傾向がありますが、弊社は創業当時から現在の1棟あたり3億円程度のコンパクトレジデンスの規模感で事業を継続しております。また、財務基盤が強化されているため、まとめて土地を購入できる資金力がある点も、大きな優位性となっております。

取材者：ファンドも組成されておられますし、数字に表れる前の利益の源泉である知的資産の重要性を感じております。続いて、経営統合によるシナジーについて伺います。経営統合から約2年半が経過し、金融機関とのネットワーク拡大や資金調達コストの低下、システム開発力の向上など、メリットが出ているかと存じます。当初の想定以上に効果が表れているシナジーはございますか。

回答者：当初の想定以上の成果としては、財務面でのシナジーが挙げられます。単独の企業体では借入枠に制限が生じますが、M&Aの実施に際して、単体では借入が難しい金額も、財務規模が拡大したことで希望する金額の借入が実現しました。

取材者：規模拡大により信用力が高まったということでしょうか。

回答者：はい。その結果、事業への投資を加速させることができ、今回のプライム市場への変更や新TOPIXの基準クリアといったスケールメリットの享受につながったと考えております。

取材者：今後のシナジー創出について、さらに改善や強化を見込んでいる領域はございますか。

回答者：人的な交流による組織の強化が挙げられます。新日本建物のことを深く知らないタスキのメンバーもおり、それぞれ業務の進め方が異なる部分があります。今後は両社の人的交流をさらに促進し、組織をより強く、大きくしていく余地がまだまだあると考えております。

取材者：若い社員の方も多く活躍されているのではないでしょうか。

回答者：現在、30代前半のメンバーが中心となっております。

取材者：仕入れ担当のメンバーも2024年9月期末の約50名から、来年にかけて100名規模へ増員される計画です。仕入れ力がさらに強化されれば、一層の成長が見込まれます。若手社員の採用や定着において、貴社独自の人事制度や社風などの特徴があればお聞かせください。

回答者：仕入れや実務に携わるメンバーは中途採用が中心ですが、同業他社からのリファラル採用が多くを占めておりますので、入社後早期に成果を出せる環境が整っていると考えられます。社風としましては、経営陣との距離が近く、相談しやすい風通しの良さがあると感じております。

取材者：社長との距離が非常に近く、風通しの良い社風であると感じておりました。社長ご自身がお若く、エネルギッシュであることが影響しているとお見受けします。

　次に、貸借対照表について伺います。今回、棚卸資産が大きく増加しております。これは将来の売上につながるものと理解しておりますが、その分、自己資本比率が低下している状況かと存じます。今後さらに規模が拡大した場合、総資産を拡大し続けるモデルでは資本効率の改善に限界が来ると考えられます。不動産ファンドのオフバランス化や資産コンサルティング事業を含め、今後、貸借対照表を膨らませて利益を増やす成長から、より少ない資本で利益を生み出す成長へ、どの程度シフトしていく方針ですか。

回答者：開発物件につきましては、工期が延びるなどの事象が実際に発生しているため、自社のみで資本効率を劇的に向上させることには限界があります。その対策の一つとして、中古物件を対象としたリファイニング事業のウエイトを高めていく方針です。開発期間を要さない中古物件を取り扱うことで回転期間を早めることに加えて、オフバランスファンドを積極的に組成することで、アセットライトな収益モデルを拡大していく方針です。

　また、従来は不動産売買によるフロー収入が中心でしたが、中古物件はテナントからの賃料というストック収入が見込めます。これらのストック収入を厚くすることで、全体の資金回転を速め、固定費を賄いつつ投資資金を確保するサイクルを構築してまいります。

取材者：資本効率を高める意図と理解しました。リファイニング事業は、今回かなりの実績を出しておられます。

回答者：現在、物件の積み上げを行っております。フロー収入のみではボラティリティを懸念される投資家もいらっしゃるかと存じますが、安定したストック収入を増やし、固定費を賄いながら投資資金を確保していく方針です。

取材者：リファイニング事業の利益率も大きく向上しておられます。

回答者：売上が立つ物件が少なかった時期もありましたが、在庫の積み上がりに伴い、そこから得られる賃料収入が計上されております。また、オフバランスファンドからのフィー収入も増加しており、収益基盤が厚くなっております。

取材者：次に、中期経営計画の前倒しについて伺います。今期の売上計画は1,004億円となっており、2024年に公表された計画における「2027年9月期に1,000億円」という水準を実質的に前倒しで達成する状況かと存じます。次のフェーズにおいて、営業利益率、EBITDA、ROE、EPS、ROA、キャッシュフロー創出などのうち、最も重要視されるKPIは何ですか。

回答者：2027年9月期のEPS140円の達成を最重要KPIと位置付けつつ、次のフェーズとしてROEを重要視しております。中期経営計画においても20%以上を目標として掲げており、ここを意識した経営を行っております。

取材者：社長がお考えになる「成長の質」とはどのようなものですか。売上規模の拡大だけでなく、組織の仕組み作りなども含まれるのですか。

回答者：組織の仕組み化を図りながら、純利益を増加させていくことが成長の質であると考えております。

取材者：システム化などを推進していくということでしょうか。

回答者：生成AIの積極的な活用を通じて、業務の効率性と精度を高め、組織全体の生産性を向上させていきます。

　一部の優秀な人材に依存する属人的な組織ではなく、社員一人ひとりが「考えること」に集中し、AIを中心とした仕組みが業務の効率化と高度化を支えることで、個人の能力だけに依存しない「組織として優秀な会社」を目指していきたいと考えています。

取材者：セグメント情報のAI Dynamics事業について伺います。SaaSを外販することで単独で利益を伸ばす側面もあるかと存じますが、社内で蓄積したAIやデータのノウハウをLife Platform事業に実装し、仕入れや生産性の向上、競争力の強化に繋げることが第一の目的であると捉えております。この理解でよろしいですか。

回答者：第一の目的は社内への還元であり、ご認識の通りです。

取材者：今後もAI投資が続くかと存じますが、市場においてAI投資の成果を評価するためのKPIとして、何に注目すべきですか。

回答者：現在、AI Dynamics事業の主要プロダクトとして「ZISEDAI LAND」と「ZISEDAI TOUCH & PLAN」の2つを提供しております。これらの契約社数を見ていただくのが最も分かりやすい指標であると考えております。現時点では導入社数のみを開示しておりますが、契約数が増加することでプロダクトの市場評価が可視化されると認識しております。そうすることで売上高、MRRも増加してまいりますので、導入社数が一定水準まで積み上がった段階で開示していきたいと考えております。

取材者：社内での活用により、さらに利益を創出する体制が構築されると理解しました。

回答者：外部販売を行うことで競合他社を支援することになるのではないかとのご質問をいただくこともありますが、不動産事業は企業によって変数が多様ですので、プロダクトの提供が直接的な競合の創出に繋がるというよりも、業界全体の底上げに寄与するものと考えております。

取材者：エリア展開についてですが、現在は首都圏が中心かと存じます。今後、エリアを拡大される予定はございますか。

回答者：長期ビジョンとして2033年に売上高2,000億円を掲げておりますが、この目標達成に向けては、首都圏を中心とした展開で十分に対応可能であると考えております。

取材者：金利上昇や中国系富裕層の動向など、不動産マーケットに対するマクロ的な懸念の声もあります。首都圏の価格は上昇していますが、社長が市場に対して楽観的、あるいは懸念されていない根拠をお聞かせください。

回答者：外国人投資家がいらっしゃることは購買層の拡大に繋がるためプラスであると捉えております。しかし、外国人投資家への依存度が低い状況下でも、国内需要に適切にアプローチし業績を伸ばすことができております。金利上昇につきましては、金利が低い方が事業環境としては有利ですが、当社ならびに購入者様も金利上昇を十分に見込んだ事業計画を策定しております。そのため、金利上昇が事業環境のマイナス要因にはならないと考えております。実際に直近1年間で金利が上昇する中でも、当社の利益率は向上しております。これは事前の想定を織り込んだ事業計画が着実に実行できている結果と認識しております。

取材者：都内の物件価格は既に高騰しているとお見受けしますが、今後も上昇は続くとお考えですか。

回答者：物件価格は既に高い水準にありますが、賃料も引き続き上昇傾向にあるため、物件価値自体はさらに高まると考えております。特に日本の場合は駅を中心に価値が上がりますので、立地が重要なポイントになります。

取材者：都内で特に注力されているエリアはございますか。

回答者：東京23区全般において需要は非常に強い状態です。江戸川区や足立区は当社ではあまり手掛けておりませんが、それ以外のエリアでは、鉄道網が延伸し交通利便性が向上していることもあり、引き続き有望なエリアであると考えております。

取材者：次に、プライム市場へ上場されたことで、機関投資家や海外投資家との接点が増加していくと考えられます。現在の株主構成は約33,000名の個人投資家が中心ですが、今後3年程度でどのような株主構成を理想とされていますか。

回答者：株主総会の円滑な運営のためにも、安定株主の皆様に保有していただきたいという思いはあります。一方で、プライム上場企業として十分な流動性を確保していくことも重要です。具体的な理想の比率等は定めておりませんが、魅力的な経営を行うことで流動性を高めつつ、迅速な意思決定を維持できる株主構成を目指してまいります。

取材者：最後に1点、伺います。決算説明資料等には表れにくい、まだ資本市場に十分に伝わっていない貴社独自の強みや、将来の利益を生み出す源泉について、どのようにお考えですか。

回答者：不動産デベロッパーのビジネスはフロー収益が中心であるため、収益の継続性に疑問を持たれることが多いと感じております。しかし、当社は上場以来、継続して配当を実施しており、今期も配当性向40%を超え、記念配当も含めると50%近くを見込んでおります。市場が拡大を続ける中、当社の事業には十分な持続性・継続性があるという点を示し、資本市場からの理解を深めていただきたいと考えております。

　また、富裕層の相続税対策に加え、未上場株式の評価圧縮など、より高度な税務対策ニーズも高まっております。不動産を活用した多角的なソリューションをご提案することで、お客様との関係をより強固なものにしていきたいと考えております。

取材者：顧客との長期的な関係構築が、持続的なビジネスモデルの確立に繋がるとお見受けします。本日は、数字に表れない貴社の知的資産や利益の源泉について、非常に有意義なお話を伺うことができました。本日はお忙しい中、誠にありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします。

回答者：引き続きよろしくお願いいたします。