取材者：まず、2025年9月期 第2四半期の業績についてお伺いしたいのですが、2025年9月期第2四半期は、売上高63億8500万円、前年同期比27.4%増、営業利益7億8200万円、前年同期比11.3%増、経常利益6億9200万円、前年同期比6.9%増、中間純利益に関しましては4億7700万円で、前年同期比7.5%増と、増収増益を達成されております。こちらの増減要因についてご説明をお願いできますか。

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回答者：はい。弊社の収益は、年間の中でフローの収益がどこに計上されるかが重要になりますので、フローの収益の有無で大きく変わることを考慮すると、前年と比べて四半期ごとの状況を重要視しておりません。結果的に前年同期比でプラスになっておりますが、その要因は、もちろんストック売上がプラスになっていることと、フロー型の物件の売却が第2四半期で完了したためプラスに転じたということが挙げられます。もしこのフローの売却が第3四半期や第4四半期であれば、前年同期比でマイナスになっていたため、第2四半期で早期にフローが確定したことがこの数字に大きく影響しているのが現状です。

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取材者：そうしますと、計画に対する進捗として、売上高95億円の見込みに対して計画の進捗が67%、営業利益ですと78%の進捗を達成されているかと思いますが、こちらは第2四半期終了時でこれくらいの進捗というのは想定通りという見方でよろしいですか。

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回答者：はい。元々フローの売却は第3四半期に予定していましたが、第1四半期が終了した時点で契約が完了し、第2四半期に前倒しになったため、第1四半期終了時点には今の進捗は分かっていました。そのため計画通りです。

弊社の計画がずれるとすれば、第2四半期 決算説明資料の5ページに記載の先行投資ができなかった時になります。売れるものは既に契約済みですので売却しますし、ストック収入も大きくずれることはありません。しかし、この先行投資に関しては、どの物件をいつ購入できるかで大きく変わってきます。そのため、しっかりとした収入がある中で先行投資もできているというのは、計画以上に進捗していると言えるかと思います。

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取材者：そうしますと、下期ではより先行投資に注力すると書かれているかと思いますが、上期における進捗としては、想定通りに先行投資はできていますか。

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回答者：想定以上かと思います。想定以上の先行投資を行っていても、予定より上振れている要因としては、ストックの粗利が多少良いという点がございます。賃料の上昇や、稼働率が想定より良かったりして、その分余裕があるということが挙げられます。

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取材者：稼働率が良かった要因は、どういったところにあると思われますか。

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回答者：元々、予定でどれくらいの稼働率を見込むかという点ですが、現在98%と高い稼働率です。業界水準では95%くらいといわれています。稼働率が思ったより下がっていないことが要因です。

また、値上げも現在推進していますが、値上げの影響は来期以降徐々に出てくる形になります。一度に全区画が値上げになるわけではないため、現状では大きな影響は出ていません。多少稼働率が下がっても値上げをしていくという形で値上げを始めていますが、実際の稼働率は落ちていない状況です。

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取材者：稼働率のお話もしていただきましたが、その他に主要なKPIがございましたら教えていただけますか。

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回答者：主要KPIとしては、第2四半期 決算説明資料の3ページに記載の稼働率ほか、運営面積になります 。運営面積は純粋に面積が多いと売上が増加しますので、主要KPIとなっております。

ただ、運営面積は前年同期比でまとめておりますが、収益の順番では、保有、マスターリース、PM事業の3つがあり、保有が最も収益性が高く、利益率が良いです。そのため、PM事業のような運営委託型が減少しても、保有が増加した方が、保有の面積が増加した方が売上・利益の増加に繋がります。

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取材者：今期はどの物件が伸びたかが分かりやすいですね。

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回答者：はい。実際、物件数や面積が減少しても、保有物件数が増加することで、利益と売上は増加します。また、運営委託を一緒にすると分かりづらいという点もございます。利益率が全く異なりますので。

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取材者：その他、前期からの採用の推移などについてはいかがですか。

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回答者：人の採用はほとんど変わっておりません。大体通年で、前期比10%増くらいで置いております。大体、売上は15%増、営業利益は30%増くらいで、人の方は10%増くらいという感じで置いております 。

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取材者：はい。

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回答者：先ほど申し上げたように、保有物件、マスターリース物件、運営委託型のPM物件と3つありますが、PM物件を減らして保有を増やすことで、物件の管理の手間や人数をそれほど増やさずに営業利益が増加し、営業利益率が向上していくのが今後の傾向です。かつ、増加する人数はほとんどが事業系、つまり企画営業や設計などです。上場するにあたって、管理部門は増やしてきましたが、今後はそれほど管理部門を増やさなくても対応できますので。

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取材者：M&Aや業務提携の実施状況について、何かございましたら、答えられる範囲で結構ですので教えていただけますか。

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回答者：現在、第3四半期に入っておりますが、最近では親会社のサイバーエージェントとの連携が一層強化され、先日もサイバーエージェントが保有するIPのホテルなどを検討する段階のリリースを発表いたしました。主にそれが大きなところかと思います。M&Aなどについては、弊社はお金があればやはり不動産を購入しますので、まだまだ自社の不動産事業において拡大が可能です。そのため、何か会社を買うことにお金を使うということはないと考えております。

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取材者：中期経営計画を発表されていましたね。

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回答者：今期のスタートで、継続的な営業利益の30%成長の中期計画を出しております 。

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取材者：こちらに対する進捗としてはいかがですか。

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回答者：問題ありません。来期、再来期分もストックが積み上がっておりますので、おそらく今は想定以上の進捗でいけるかと思います。一年ずつ上振れ分を積み上げていき、また3年先の予想を立てる方針で進めています。それによって7年後の2031年9月期の営業利益の目標である50億円の達成が少し早まっていければと思っております。

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取材者：確かに今のままいくとかなり早まりそうですね。

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回答者：はい。早まり過ぎても大変ですので、現状30%成長を宣言しておりますが、実際は30%ぴったりで終わるということはありませんので、おそらく30%以上で着地すると見込みます。これを繰り返していくと計画は早まっていくと考えています。

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取材者：株主還元の方針について変化などございましたら教えていただけますか。

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回答者：配当や株主優待などを含め、純利益10億円突破してから実施すると申し上げておりますので、そこに関しては今のところ変化はございません。万が一、非常に大きくて良い物件を購入でき、それによってこの計画が大幅に早まるということが良いニュースとセットになるのであれば、増資と配当をセットにするということもゼロではありません。

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取材者：サイバーエージェントとの共同協業、結びつきの強さについてお話しいただきましたが、その他、足元においてニュースリリースやトピックス的なものがございましたら教えていただけますか。

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回答者：まだ具体的に会社名は申し上げられませんが、やはり超大手のゼネコンや超大手の不動産系から、築古ビル再生の提案や協業の依頼が非常に増えております。理由を聞くと、やはり今建築費が上がっている中で、ゼネコンも大手デベロッパーも新築の開発ができない状況であり、築古ビルを開発していくことにシフトしなければならないと皆さんが考えているようです。

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取材者：そうすると、かなり市場的には追い風ですね。

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回答者：追い風と向かい風の部分があるのですが、追い風の方が多いです。向かい風ですと、皆が古いビルを仕入れようとすると、仕入れの難易度が上がります。弊社からすると、弊社の得意な運営や、築古ビルを改修する技術力、これらを先駆者としてやはり技術を深掘りしていくことが重要だと考えております。

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取材者：承知しました。お時間いただきまして誠にありがとうございます。引き続き、何卒よろしくお願いいたします。

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回答者：よろしくお願いいたします。失礼いたします。